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谢逸枫:楼市政策大招待落地!7月房地产市场下行幅度超预期

谢逸枫看楼市 2023-08-04 18:13:24

文/谢逸枫


(相关资料图)

房地产市场继续下行,下行幅度超预期,国家、部委为遏制下行过快、防止市场过冷、避免预期与信心崩溃,2023年7月下半月、8月初进行频繁的稳房价、稳市场、稳预期政策救市集中喊话

看看7月房价、销售成交、土地成交、房企销售、房企拿地的数据,房地产市场的下行幅度超预期,房企债务、逾期交房、市场销售、土地市场、房企业绩恶化趋势不变,必须尽快落实已出政策并且出新的强有力一揽子房地产政策。

一是中指数据显示,7月百城新建住宅平均价格为16177元/平方米,环比下跌0.01%,跌幅与6月持平,同比下跌0.17%。从涨跌城市数量看,35个城市环比上涨,45个城市环比下跌,20个城市持平。

7月百城二手住宅平均价格为15685元/平方米,环比下跌0.39%,跌幅较上月扩大0.14%,同比2.04%,跌幅较上月扩大0.29%。从涨跌城市数量看,4个城市环比上涨,96个城市环比下跌。

从市场表现来看,7月新建住宅重点城市整体推盘量较6月减少,多数城市楼市交易呈持续疲软态势,百城新建住宅价格亦延续下跌趋势。部分城市二手房挂牌量仍处高位,业主主动降价以促进成交,二手房价格持续下行。

二是CRIC数据显示,7月30个重点城市成交面积为1104万平方米,创5年来同期新低,环比下降33%,同比下降37%。前7月累计同比上涨9%,增幅较上月收窄9%,出现成交季节性如期回调。

事实上,按照往年规律,6月年中放量后7月都会迎来一波小幅下探。今年因行情低迷,供应下降。3月放量后已经迎来四连跌,且7月环比降幅仍有扩大趋势,整体市场行情不容乐观。

按照城市分级看,一线城市7月预计整体成交196万平方米,环比下降28%,同比下降34%。跌幅略低于二三线,前7月累计同比仍增11%。26个二三城市整体成交908万平方米,同环比分别下降37%和34%,前7月累计同比涨幅收窄至9%。

三是克而瑞数据显示,7月份截至25日,300城经营性土地总成交1560幅,同比下降16%,降幅较上月显著缩小,环比增长约5%。考虑到6月份有接近一半的土地预计出让时间在7月份最后几天,土地成交规模环比增幅可能进一步扩大。

诸葛数据显示,7月主要地级市土地成交441宗,成交规划建筑面积为3208.71万㎡,同比下降46%,环比下降27%。成交楼面价为5825元/平,同比下跌8%,环比下跌17%;土地出让金1869.13亿元,同比下跌51%,环比下跌40%。

四是克而瑞数据显示,100强房企1月-7月累计商品房销售金额同比下降5.9%,较前6月同比降幅进一步扩大。其中7月单月商品房销售金额为0.38万亿元,环比下降约36.7%,同比下降37.2%,较6月降幅扩大9.6%。

销售面积为0.23亿平方米,环比下降约28.1%。1月-7月100强房企实现销售额3.84万亿元,同比下降5.9%,前6月下降0.4%),实现销售面积2.16亿平方米,同比下降17.0%,前6月下降13.9%)。

五是中指数据显示,1月-7月100强房企拿地总额降幅继续扩大,城投托底拿地力度降低,长三角地区拿地金额领跑全国。100强企业拿地总额6946亿元,拿地规模同比下降13.4%,降幅较上月扩大3.2&。

100强房企门槛值为20亿元,较上年同期下降4亿元。其中招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.3%。拿地金额位居前五的企业为华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国。

基本上可以判断为新一轮房地产宽松政策已经来临,就等落实。国家、部委的一系列政策调整方式、政策范围的框架,实际上就是一揽子范地产救市政策的组合拳,取消卡脖子的政策,增加存量政策为主

从目前已经出台的国家层面、地方层面政策看,落实非常缓慢,规模、力度、范围有限。一方面是全国性促进购房政策没有出台,地方以一城一策为主。另一方面是刺激性的房地产政策没有出台。

值得注意的是去年的金融16条措施、四支利箭与三道红线、房地产贷款集中制延期执行的政策,地方、银行等部门没有全面落实、执行到位,导致市场下行预期、房企债务与交楼形势恶化。

2023年出台的国家层面房地产政策过于抽象性、指导性、口头性、概念性、笼统性,缺乏实际性、可操作性的具体政策,既要房住不炒又要因城施策,既要看供需关系又要看不同需求还要看不同区域。

地方、银行对国家、部委提出的适时调整房地产政策、二降一减免一认房不认贷、房企融资、保交楼的政策,在落实、执行存在摇摆不定。因为国家、部委对政策执行、如何落实,缺乏明确的规定。

值得关注的是即时强调适时调整房地产政策、二降一减免一认房不认贷、房企融资、保交楼的政策,只要卡购房者、银行、房企脖子的购房、放贷、融资限制政策不取消或调整,利好政策的效果难言乐观。

7月10日-31日,国家、部委频繁释放出房地产救市大招信号,出台一揽子政策,只差落地。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日、31日表述要实施稳风险、稳预期、稳市场的一揽子救市政策

涉及央行、金融监管总局的金融16条措施,开发、保交楼贷款的延期,央行、国新办的支持刚性和改善性住房需求,发改委31条民营房企企融资,国常会的超大特大城市的城中村改造政策、证监会的继续保持房企资本市场融资渠道稳定。

7月14日国新办表示,部分房企长期“高杠杆、高负债、高周转”经营,资产端土地、工程、多元化经营资产无节制扩张,成了高额负债。其中7成是个人预收房款和上下游企业垫款,金融负债占比大约为31%。

2021年下半年以来,加大保交楼支持力度,保持房地产重点融资渠道稳定,加快推动行业风险出清。加大金融支持保交楼,配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款、设立2000亿元保交楼贷款支持计划。

稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来,在“第二支箭”框架下,累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后,已有多家企业获得股权融资支持。

推动行业转型发展,人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划在稳步推动,已经落地济南、郑州等试点城市。

去年以来,因为非金融负债收紧,开发贷款需求明显增加,商业银行开发贷款投放力度加大,今年上半年累计新增4200多亿元,同比多增约2000亿元,促进了开发商加快项目施工建设,有利于保障项目的交付。

个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关,还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年,个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,对住房销售支持力度明显加大。

今年以来房地产市场整体呈现企稳态势,但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。下一步坚持房住不炒的定位,做好保交楼、保民生、保稳定工作,满足行业合理融资需求,继续为行业风险有序出清创造有利金融环境

考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化,过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间,金融部门将积极配合有关部门加强政策研究,因城施策提高政策精准度,更好地支持刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

还有中政局的适时调整优化房地产政策,住建部的二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产救市政策,国院的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署,发改委的关于恢复和扩大消费的措施,支持刚性和改善性住房需求。

还有国常会的支持刚性和改善性住房需求。要调整优化房地产政策,根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措,加快研究构建房地产业新发展模式。这和之前中政局所提出的政策支持方向一脉相承。

值得注意的是截至7月31日,已有41个城市出台了各类稳楼市政策,多为提高公积金贷款额度、购房补贴、落户宽松、人才购房等政策。而一线城市相继表态,将适时优化房地产政策,向市场释放出更加积极的信号。

一线城市北深广上分别在7月29日、30日、30日、8月1日表述,响应中政局、住建部提提出的支持刚性与改善性住房需求,出台降首付与新房贷款利率、税费减免、认房不认贷、存量房利率下降、普通住宅标准调整的一揽子救市政策。

8月1日、2日、3日、4日,国家部委继续频繁释放出房地产救市大招信号,出台一揽子政策,只差落地。央行表示,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

央行、外汇局表示,落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限。因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

央行召集8家民营房企开会说,要精准实施差别化住房信贷政策,满足民营房地产企业合理融资需求。推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量,强化金融市场支持民营企业发展。

再次明确强调实施差别化住房信贷政策,未来政策方向为:一是房价持续下跌的城市,阶段性放宽首套商贷利率下限。二是当前首套及二套房贷首付、利率加点较高的城市迎来优化。此外,未来二套房商贷利率下限存在调整预期。

发改委、财政部、央行、税务总局联合发布会,发改委说持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策,根据形势变化及时分批出台实施。在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备,不断释放超大规模市场潜力

发改委说,推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,防范化解重点领域风险。稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患,延续实施支持“保交楼”工作阶段性政策。

央行说,支持房地产市场平稳运行。要因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。落实好“金融16条”,延长保交楼贷款支持计划实施期限,保持房地产融资平稳有序,加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

联合会的透露出,各政策部门当前正紧锣密鼓地制定出台政策,并将涵盖购房、住房租赁、城中村改造、保障房等多个领域,支持力度大、覆盖面广。近期可能出台各类融资利好政策,新一轮融资窗口的开启。多管齐下,下半年楼市有望走出低迷状态。

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